上海学区房不在一劳永逸，升学不在老思路

成交高峰推迟

在房地产市场，“学区房”一直都是一个“民间”概念。从九年义务教育的角度讲很多房子都能被称为“学区房”，但真正意义上在上海它们需要具备“热门、公办、小学”三个因素。

上海即将实施的公办民办小学同步招生主要包括统一入学信息登记、同步网上报名公办小学或民办小学、同步进行公办小学第一批验证和民办小学面谈等环节。换言之，调整后公办学校和民办学校入学节奏同步。如家长不选择报名公办小学，又未被民办小学面谈后录取，将根据第一批公办小学验证和已分配入学的实际情况，以上海市户籍人户一致优先、同类排序靠后为原则，按照当年度区、校招生政策和细则安排入学。

一直以来上海的民办校都更强势，名校“掐尖儿”选走了绝大多数优质生源，从而加剧了“择校”热潮。无数像张女士一样的父母为了让孩子进入好学校而焦头烂额。而升学政策调整后局势开始变得明朗，对于家长而言是选择公办还是民办小学将不再存有侥幸心态。

有业内人士分析表示：“‘公民同招’对于拥有第一梯队‘学区房’的家庭几乎没有影响，但预计2018年各学校对于入学条件的筛选会更加严苛。对于拥有二、三梯队‘学区房’的家庭来说，如何取舍公办民办是最大的问题，一旦决策失误就有被统筹的可能。而对于没有‘学区房’的家庭而言政策的调整或许是件好事，如果已经拥有‘学区房’的家庭为保底选择公办学校，那民办学校的竞争压力就会有所减轻，孩子考入民办的几率也会有所提升。”

不过对于想要进入公办学校的家长来说，“学区房”就成为了左右孩子学校优劣的唯一条件。上海市浦东新区明珠小学附近一家中介的置业顾问告诉中国房地产报记者：“目前明珠小学周围在售的面积为60平方米的‘学区房’总价在500万元到600万元之间，单价在8万~9万元/平方米上下浮动。由于门店位于知名公办小学附近，前来咨询的客户一直很多。但从升学方式调整后，‘学区房’的咨询到访量虽有明显增加，但大多数客户都在观望。”

“以往3月上海的‘学区房’市场开始启动，并在4月达到高峰，而今年‘学区房’市场复苏却有些迟缓。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示，基于2018年入学政策出现较大变革，短期内“学区房”市场观望气氛比较浓厚，究竟执行情况如何还要等到4、5月份才会明晰。但新年过后部分学区二手房的价格仍有小幅攀升的迹象。”

以位于上海市徐汇区公办四大名校之一的汇师小学为例，据上海中原地产数据显示，截至3月上旬，该小学周边的“学区房”挂牌并不积极，看房人数也比较有限。而挂牌价格则维持小幅攀升格局，比如裕德路30平方米左右学区房源，单价已经达到了15万元~16万元/平方米，2017年同类房源成交价格大约在14万元/平方米。

中长期涨势不变

“学区房”之所以吃香更多的是因为入学资格、户籍和房产捆绑在一起。卢文曦告诉记者：“以上海市徐汇区为例，该区域的‘学区房’价格近几年一直保持上浮趋势，尤其是最高成交价涨幅特别明显，即便在楼市调整的年份‘学区房’也只是价格涨幅放缓，未有下跌迹象。当前上海的入学模式预计不会出现原则性调整，因此‘学区房’价格至少还将看涨10年。”

上述业内人士则认为，“学区房”的热度其实与每年的入学人数有着紧密的联系。由于2012年出生的孩子较多，预计到2019年入学需求会迎来一次爆发。而度过2019年到2020年这个高峰期，上海的入学需求也会有所回落。随着每年入学需求的变化，市场对“学区房”的需求也会有所改变。再加上政策调整引导规范教育公平，促使家长转变观念，相信家长对于“学区房”的理解和态度也会更加理性。

事实上，随着上海各个区域相关规范政策的落地，买“学区房”也不再是一劳永逸的选择。例如包括徐汇、杨浦、长宁等在内的8个区域教育部门规定，每户地址5年内只享有1次同校对口入学机会。而且很多学校对于入户时长也有着1年到3年不等的要求，甚至有学校会在招生前亲自走访核实是否实际居住。

另外，上海的学区范围划分每年都会因学校扩建、新建、超负荷、招不满等原因出现细微的变动。例如，2017年静安区的上海市第一师范附属小学学区范围就出现了变动，学区涵盖范围新将武南居委和叶庆居委的一部分划入。这两个居委之前对口的分别为万航渡路小学和静安第二中心小学，而上海市第一师范附属小学质量要更优于后两者。但是变动带来的究竟是被划入更好学区还是普通学区都无法预测。从2018年的情况来看，包括静安、黄浦、徐汇、杨浦在内的15个区域有多家小学都有学区范围上的调整。

“入学方式的调整对‘学区房’市场会有一定的降温影响，公民办学校同时招生下选择有限，家长的决定也会更加理性。就‘学区房’来讲在上海像静安、徐汇等区域比较热门，地段优势也比较明显。但上海购房者对于学区的关注更多集中于热门的小学，相对还比较理性，所以政策的调整也不会让市场产生过激的反应。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为。

其实从整体局面来看，上海优质教育资源的分布并没有像北京只集中于四个主城区那样极端。网上有公开数据统计，上海优质教育资源内环内占比最多达到45%，中环到内环间占23.3%，外环到中环间有10.9%，甚至外环外也有近五分之一的占比。

严跃进表示：“从购房者的角度来讲，未来学区的概念仍会考虑。‘公民同招’后会有部分家长为了稳妥选择公办学校，这样一来过去一些被低估的公办学区房源价值会有被重估的可能。例如上海郊区的一些优质学区资源也会被关注。另一方面，预计租赁市场未来也会导入学区概念，尤其是由国有企业建设的租赁住房会有增加学区规划的可能。”

张女士告诉中国房地产报记者：“由于升学方式有所改变，身边很多家长都表示对‘学区房’会持观望态度。同时也会结合自身家庭和孩子条件做出判断。”